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暂时未办理房产证的房屋怎样买卖
2018年5月3日  广州经济合同律师
  暂时未办理房产证的房屋怎样买卖
  所谓期房的转让,即预售的商品房的转让,是指预售商品房的预购人在实际占有商品房并取得房地产权证之前,将预售商品房转让给他人的一种法律行为。
  实践中的操作一般都是通过两种方式:
  1.签定房屋买卖预约合同,待房产证出来后,双方再签订正式的房地产买卖合同,办理过户手续;
  2.先租后售,即在房产证出来之前卖方先承租给买方使用,待房产证出来后再办理过户手续。
  上述方式,对于买方而言,存在极大的风险。买方在交付了购房款的情况下,如果房产证一直办不下来,买方的权利就得不法律保障。时间一长,如果楼价上涨,由于没有办理过户,卖方在利益的驱驶下可能将房产再转卖给他人。买方在买这种房时,就会存在上述风险。
  在实践中,对于期房转让合同效力问题的认识不一。有观点认为无效,理由是《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项有“未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让”的规定,但该法第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。但迄今为止,国务院并未根据法律的授权制定相应的行政法规予以调整和规范,2005年4月30日建设部等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,国务院办公厅予以了转发,该意见明确规定禁止将购买的预售商品房再行转让。但该意见是国家为拟制炒房、哄抬房价行为而出台的一种政策性规定。我们不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是:房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。因而并不影响转让合同的效力。