广州经济合同律师 宋律师
法律咨询热线

4006-686-166

您当前位置: 首页 律师文集 合同终止
购房合同解除 按揭贷款合同是否随之解除?
2018年5月16日  广州经济合同律师
  案情
  2007年7月我同一家房地产公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定开发商于2007年9月向我交付一套位于本市闸北区的住房,房屋首付款为30万元。合同签订后,我依约付清了首付款,并在开发商的配合下到当地一家银行办理了购房按揭贷款。此后,开发商给我发来了《房屋交付使用通知书》,我去实地查看房屋后大失所望,不仅房屋周边的环境和购房合同书及销售广告中的宣传相差甚远,而且房子本身存在诸多严重的质量问题,多处出现返潮、墙壁脱落现象。我认为开发商交付的房屋已经构成了严重的违约,随后找到开发 商交涉、要求解除合同。经过协商,开发商同意退房,但要取得贷款银行的同意。现在我很担心银行不配合以致退房不成,请问我该怎样保护自己的权益。   
  律师分析
  楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍,已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内,按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。随着按揭贷款的盛行,一些类似王先生所遭遇的纠纷也逐渐显现。
  按揭贷款的功能在于花明天的钱,圆今天的梦。虽然说按揭贷款也涉及到用所购房屋设置抵押的问题,但是按揭贷款合同又与一般的担保合同有所区别。担保合同是实务中最常见的从合同,根据担保法及其司法解释的相关规定,除非当事人另有约定,主合同无效的,担保合同无效。但是房屋买卖合同与按揭贷款合同之间并非主合同与从合同的关系。有些购房者认为按揭贷款是由于买房才申请的,现在不买房了,所以按揭贷款也不用还了。这种认识是不对的,购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的,所以,解除购房合同并不意味着按揭贷款合同效力终止。
  虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系,但却具有紧密的关系。按揭贷款合同中贷款人贷款的目的单一且明确,就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后,已确定无法再取得原想要的商品房,买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空。鉴于此,《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。这条规定可以认为是对《合同法》第94条规定的合同目的不能实现的扩大解释。因此,王先生在与开发商解除商品房买卖合同后,可以向贷款银行提出解除按揭贷款合同的请求。